REISEBERICHT: BRASILIEN 2008
Es ist der dynamischte Markt den ich derzeit kenne und gänzlich vom internationalen Immobilienmarkt abgekoppelt. Der Markt ist "homedriven" das heißt im Gegensatz zu Spanien, wo die britischen Pensionisten den Immobilienboom hoch gepusht hatten und nun durch den Pfundverfall wieder abstürzen lassen, ist der brasilianische Boom hausgemacht. Bei allen sozialen Problemen hat das Land eine unheimliche Dynamik. Jeder wird selbst aktiv. Während sich in Europa die sozial Schwachen in die soziale Hängematte legen, kämpft in Brasilien jeder für sich selbst. Ob in die Ocupado-Gebieten einfach Häuser gebaut werden und dann die Stadt Wasser, Strom und Fußballplätze organisiert, oder ob mit Straßenhandel ein paar Reais verdient werden. Wir haben fröhliche Menschen mit hochgehaltenem Daumen getroffen. Die Wirtschaft prosperiert und die Finanzwelt ist vom Entwicklungslandstatus zum durchaus schon verschieden „B“ gearteten Mittelfeld aufgestiegen. Somit werden plötzlich auch Kredite erschwinglich. Immer mehr Leute können sich Immobilien und Urlaube leisten.
Vor diesem Hintergrund prosperiert die Immobilienwirtschaft. Alle Makler die wir getroffen haben gehen von einer jährlichen Wertsteigerung von ca. 20 % aus. Wenn man als Ausländer noch den kontinuierlichen Anstieg des Reais verfolgt, ist dort ein zusätzliches Gewinnpotential vorhanden. Wer noch bereit ist, seine Immobilie zu vermieten (Die Kernzeit ist zwischen Weihnachten und April), macht laut den Maklern 5 bis 10 % zusätzlich im Jahr. Eine in Europa kaum vorstellbare Dimension. Natürlich muss man darauf achten, die richtigen Partner zu haben und auch auf die Mentalität ein zu gehen. Denn während in Europa der Käufer bei konkretem Interesse gewohnt ist, den Preis noch etwas herunter zu verhandeln, kann es in Brasilien beim Kauf durchaus vorkommen, das der Verkäufer plötzlich mehr haben will.
Zu beachten ist auch, dass bei lokalen Maklern manchmal erst vor Ort neue Besichtigungstermine ausgemacht werden können und die in Europa über das Internet ausgesuchte Immobilie dann gar nicht zur Besichtigung steht. Auch Zeiträume in denen Unterlagen kommen, sind teilweise länger als in Österreich oder Deutschland. Portugiesischkenntnisse sind von Vorteil, da Deutsch oder Englisch selbst in internationalen Hotels nicht selbstverständlich sind. Aber man kann sich helfen. Mit einem Taschenrechner kann man sich ja die Zahlen gegenseitig zeigen. Bitte klären sie beim verhandeln auch, ob gerade in Reais, Dollar oder gar über Europreise verhandelt wird! Gerade bei Luxusimmobilien wird das gern vom Verkäufer verwendet.
Sicher muss man auch bei den Papieren genau beachten, dass kein Prozess an der Immobilie anhängig ist und die Baugenehmigungen bestehen und die Eigentumsverhältnisse klar sind. In unmittelbarer Strandnähe ist nicht nur die lokale Stadtverwaltung relevant, sondern immer auch die Marine, der die ersten Meter Strand gehören, den man eventuell pachten kann. Dies ist besonders für uns Sea-Side-Properties-Anhänger wichtig.
Nun zu den von uns besuchten Regionen: Erst mal muss man die riesige Größe des Landes begreifen, das größer als Europa ist und über 8.000 km Nord-Süd Entfernung der Ostküste am Atlantik hat. Nicht überall kann man auf Grund der Strömung schwimmen, weshalb die Brasilianer Buchten und Strände hinter Riffen oder großen Inseln bevorzugen.
Rio ist eine tolle Stadt, aber im Winter (Juli) ruhiger als ich gedacht hab. Man sollte sich die frisch aufgeschlagene Kokosnuss um 2 Reais an der Strandbar genauso wenig wie die Caipirinhas entgehen lassen. Es gibt übrigen über 30 verschiedene Varianten, wobei ich die bei uns bekannte Variante am Besten fand. Die Copacabana ist sicher der bekannteste Strandstreifen. Gesäumt von Hochhäusern aus den 70er und 80er Jahren. Immobilienpreismäßig ist natürlich die Frontline am teuersten und am preisbeständigsten. Mit jeder Querstrasse nach hinten nimmt der Preis dann ab. Meist ist die erste Querstrasse nach dem Strand die Einkaufsstrasse.
Am Strand sind die „Postos“ nicht nur für die Wasserwacht und als Toiletten und Orientierungspunkt am endlosen Strand mit knappster Bademode wichtig, sondern auch als Orientierung für die Immobilienpreise, da mit jedem „Postos“ die Immobilienpreise steigen. So ist die Copacabana wesentlich günstiger als das mondäne Ipanema.
Östlich von der Copacabana befindet sich die große Lagune. Dort gehen Brasilianer eher nicht schwimmen, da der Wasseraustausch geringer ist. Genauso geht kein normaler Brasilianer nachts an dem hell erleuchteten Strand. Man sollte diesem Beispiel zumindest in den Großstädten aus Sicherheitsgründen folgen.
Zwischen Rio und Sao Paulo sind vor Angra dos Reis und Parati 365 Inseln. Das Wasser ist durch die große vor gelagerte Insel eher ruhig und für Bootsfahrer und Schwimmer ein wahres Paradies. Wir haben Schulen mit hunderten Delfinen getroffen und einige Pinguine, die anscheinend warmes Wasser vorziehen. Da Brasilien keine Tradition mit großen Fischfangflotten hat, ist der Fischbestand im Gegensatz zu anderen Weltmeeren noch in Ordnung. Nur im Bädeker Reiseführer sind die zwei Atomreaktoren mitten im Naturschutzgebiet erwähnt, was bei Österreichern nicht auf Begeisterung stößt, aber vermutlich wegen den Großstädten Rio und Sao Paulo genau in der Mitte zu finden sind. Dennoch ist es die Gegend der Reichen und Superreichen. Wir bekamen eine Traumvilla um 13 Millionen US-Dollar mit mehreren Hubschrauberplätzen zu vermitteln und auch eine ganze Insel in idealer Lage um 8 Millionen Euro und als Besonderheit bereits Pläne von Oskar Niemayer dazu. Für Normalsterbliche gibt es so knapp unter 1 Million Reais (ca. € 400.000,-) bereits direkt am Meer schöne Häuser im Bereich von Angra. Für Bootsfahrer sind Häuser in den Marinas sicher interessant. Die Jachten sind dort teilweise fast so groß wie die Häuser, aber nicht weil die Häuser klein wären.
Bahia ist die Feriendestination und der pulsierende Teil Brasiliens. Dort sind wir noch am Beginn des Booms. Der Anteil an afrikanisch stämmiger Bevölkerung ist höher und damit auch das von uns erwartete „brasilianische Feeling“. Eine Tolle Mädchentrommelband auf der Strasse und ein Discobesuch im Freien bei 2 Reais (ca. 80 Cent) Eintritt war die rhythmische Erfüllung. Die Tänzer bewegen sich einfach grandios und der DJ war die absolute Wucht.
Salvador ist auf Tourismus eingestellt und ähnlich wie San Francisco eine Berg- und Talbahn. Oben sind übrigens weniger Mücken und daher die bessere Wohngegend. Die Altstadt hat auf jedem Platz demonstrative Polizeipräsenz, um jedem Touristen absolut zu beschützen und so diesen wichtigen Wirtschaftszweig an zu treiben.
Ein Zwischenstopp in dieser Stadt zahlt sich aus. Besonders können wir momentan hier ein Projekt der Odebrecht Gruppe (60.000 Arbeitnehmer) hervorheben. Ich habe selten so eine professionelle und kompetente Betreuung, wie durch unseren Kooperationspartner der Hober Gruppe und das Team von Odebrecht erlebt. Zurzeit stehen zwei Hochhäuser im Finanzzentrum zum Verkauf. Das Bürohaus ist bereits 14 Tage nach Verkaufsstart zu 70 % verkauft und im Wohnhaus mit Indoor- und Outdoor-Pool, Konferenzzentrum, privaten Partylokalen, Fitnesszentrum, etc. konnten wir noch gute Angebote für unsere Kunden ergattern, wobei auch dort schneller Entschluss nötig ist. Obwohl das Haus erst 2012 fertig wird, wird es in ein paar Wochen bereits großteils verkauft sein. Da im Jahr 2014 die Fußball WM in Brasilien ist, wird ein zusätzlicher Wirtschaftsboom erwartet. Von kompetenten Partnern wurde uns mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Verdoppelung des Investments bis 2014 prognostiziert. Je nach Größe und Stockwerkshöhe kann man so um rund € 100.000,- eine Wohnung erwerben. Wir raten zu den höheren Stockwerken.
Praia de Forte ist eine tolle Touristendestination. Das Konzept, dass kein Haus dort höher sein darf als eine Kokospalme, und das zukunftsweisende Konzept der Autofreiheit der Strandzugänge durch Greenbelts macht den besonderen Reiz aus und legt die Basis für einen weiteren Boom. Seafront-Objekte erreichen auch hier schon die Millionengrenze, wobei noch in Reais und somit international gesehen günstig. Gerade in den Ferienzentren ist die Vermietung gut möglich. So prognostiziert uns der lokale Immobilienmakler 10 % Rendite bei 60 Tagen Vermietung zwischen Jänner und April rein an Brasilianer. Mit Vermietung an Europäer in der restlichen Zeit, lässt sich der Ertrag vermutlich noch steigern. Natürlich bleibt das unternehmerische Risiko immer bestehen. Die Einkaufsstrasse (Wir empfehlen aus eigenem Kauf besonders den Juwelier Carlos Rodrigues, dessen Frau sogar Deutsch kann.), der schöne Strand, die hohe Sicherheit und auch das Schildkrötenrettungs- und Forschungszentrum runden den Wohlfühlfaktor vollkommen ab.
So ein Investment um € 300.000,- ergibt schon eine Villa mit 10 Betten großem Garten und Swimmingpool sowie Zugang zum Strand über einen Greenbelt. Die Condomiumkosten (bewachtes Gebiet) schwanken zwischen 100 und 500 Reais im Monat, je nach Zusatzleistungen. In dem Top-Condomium von Odebrecht in Costa de Sauipe kann das dann auch 1000 Reais pro Monat ausmachen, dafür ist man eben auch unter sich bei den doch schon Wohlhabenden mit Wassersportzentrum, Reitstall und Golfplatz im Condomium. Der Hubschrauberlandeplatz ist dort dann natürlich selbstverständlich.
Also Brasilien lohnt sich zum Leben und Investieren. Gerade wo sonst die Märkte „krachen“, ist ein Investment hier eine gute Alternative, denn Brasilien ist am besten Weg, sich positiv von der weltweiten Flaute ab zu koppeln und das nicht nur weil dort gerade das weltweit größte Ölvorkommen und ein Berg voller Gold gefunden wurde. Die „Toi Bien“-Einstellung (das positive Denken) wird dort gelebt und führt zu einem dynamischen Wirtschaftsaufschwung und steigenden Immobilienpreisen! Natürlich ist gute Beratung durch uns, den lokalen Makler, den Steuerberater und einen Rechtsanwalt vor ort sehr zu empfehlen um die Risiken etwas zu minimieren.
Reisebericht von Mag. Thilo Börner zur Brasilienreise vom 12. bis 28. Juli 2008
